2024年，我國跨境電商進出口2.63萬億元，同比增長10.8%，高于同期外貿整體增速5%。作為占全國跨境電商進出口額30%以上的廣東省，近兩年來對跨境電商相關的產業空間形態(寫字樓、倉儲物流園)的需求也隨之增加。
跨境電商的“熱風”吹過，相關的產業空間也處于供需兩旺狀態。
2024年，消費市場整體承壓前行，不過，跨境電商行業則延續了其增長勢頭。根據海關總署統計的數據顯示，2024年，我國跨境電商進出口2.63萬億元，同比增長10.8%，高于同期外貿整體增速5%。
在此背景下，作為占全國跨境電商進出口額30%以上的廣東省，近兩年來對跨境電商相關的產業空間形態(寫字樓、倉儲物流園)的需求也隨之增加。寫字樓方面，以深圳為例，在深圳寫字樓空置率整體較高的情況下，區域位置并不算核心的龍崗坂田片區，因為聚集著跨境電商公司，該片區的寫字樓則接近滿租狀態，一規模較大的寫字樓項目空置率僅5%。
另外，根據仲量聯行統計的數據，2024年，華南區域的廣州、深圳、佛山、東莞、惠州五個城市的倉儲物流園凈吸納量超過200萬平方米，與新增供應規模相當，空置率也基本維持在7.5%的低位。
有寫字樓接近滿租
根據戴德梁行的數據，截至2024年年末，深圳甲級寫字樓的空置率為26.6%，同比增長0.5%，處于較高水平。據了解，近年來，深圳福田等核心區域的寫字樓也面臨去化困難，一些新入市的寫字樓除了降低租金外，也不得不降低入駐企業的準入門檻，例如，一些甲級寫字樓將物業出租給酒店，還有的則引入牙科醫院等消費業態。
然而，位于關外的龍崗坂田片區，寫字樓市場則呈現出不同的模樣。
位于龍崗區雅寶路的星河world項目，擁有兩座樓高超過350米的雙子塔，辦公面積約為75萬平方米，值得注意的是，盡管其達不到甲級寫字樓的標準，而且位置并不在深圳核心區域，但該項目的寫字樓2024年出租率約為96%，與深圳甲級寫字樓市場面臨的壓力形成較大反差。
戴德梁行的數據顯示，星河world項目在2023年推出了20萬平方米左右的辦公物業，最終幾乎全部出租;2024年，該項目的凈吸納量超過17萬平方米，這一規模超過了同期深圳甲級寫字樓市場12萬平方米的凈吸納量。
對于高出租率背后的原因，戴德梁行華南區項目及企業服務部副董事總經理、企業服務部主管黃書禮表示，2024年，星河world項目寫字樓租賃成交客戶中，有將近50%的企業屬于跨境電商行業，而該項目所在的片區，近年來已逐漸發展成為深圳跨境電商企業的聚集地。
另外，位于龍崗區坂田片區的天安云谷項目，已完工的寫字樓面積約82萬平方米，2024年出租率接近97%，除了因為該項目緊鄰華為坂田基地，華為及上下游產業鏈上企業比較多，另外，該項目的主力客戶還包括跨境電商企業，據悉，該項目的租戶中，跨境電商企業的占比就超過30%。
仲量聯行華西區與華南區商業地產部總監李文杰表示，出口型服務企業對辦公空間的需求也很大，例如，一年半以前，在政府部門的主導下，一電商平臺的國際版在深圳前海片區租下了一整層辦公樓，用來供公司賣家服務部工作人員辦公，近期，該企業打算將辦公空間增至2萬平方米左右。
不過，整體來看，當前深圳寫字樓市場的主要租賃客戶仍為金融、TMT、專業服務等行業，跨境電商行業對深圳寫字樓市場的租賃需求占比仍然較小。根據戴德梁行統計，2024年，跨境電商企業在深圳辦公類物業中的租賃成交面積占比為1.55%。戴德梁行研究院副院長張曉端表示，之所以比例較小，是因為當前不少跨境電商企業仍然在一些研發樓、產業園里辦公，另外，盡管近兩年跨境電商行業發展得不錯，但該行業企業主要是在一些區域聚集。
黃書禮表示，企業發展成為行業頭部之后，就會對自身的形象等方面有所要求，相比之下，坂田、平湖等區域的城市景觀，以及辦公樓的品質跟福田、南山仍然有一定的差距，所以如果深圳核心區域寫字樓的租金水平繼續下降，與坂田等區域沒有太大差距時，一些跨境電商企業可能會選擇進入核心區域的寫字樓內辦公。
跨境電商倉儲超500萬平方米
除了辦公，跨境電商的倉儲、備貨、揀貨、分撥、發貨等主要環節則在倉儲物流園內完成。近年來，在跨境電商行業的帶動下，華南區域非保稅倉儲物流產業園的供需規模也呈現快速增長態勢。
據仲量聯行統計的數據，2024年，受宏觀經濟和消費緩慢修復的影響，華南五市(廣州、深圳、東莞、佛山和惠州)傳統行業的倉儲需求整體保持在較低水平，不過，得益于跨境電商持續發力，2024年，華南五市非保稅物流倉儲租賃市場連續第二年錄得200萬平方米的凈吸納量，在全國范圍內處于領先水平。
仲量聯行廣州產業與物流服務部董事楊靳一表示，2024年，華南五市非保稅高標倉全年新增供應約210萬平方米，基本上全部的新增供應都被跨境電商行業所租賃消化。目前，跨境電商行業對華南區域倉儲產業園的需求占比已經增至35%左右。
據了解，為了減少貨運集散的成本，跨境電商企業偏好規模較大的倉儲物流園。例如，以物流倉儲產業園開發運營為主的普洛斯，2024年投入使用的清遠時尚科技創新谷，整個園區建筑面積高達42萬平方米，就由一龍頭跨境電商企業整租，算得上是普洛斯為該企業量身打造的。而普洛斯在2023年投入使用的東莞麻涌新沙物流園，27萬平方米，重要的租戶也是跨境電商企業。
2024年8月，“跨境四小龍”之一的希音則在廣州增城落戶了其供應鏈總部。據悉，希音集團擬規劃建設智能化倉儲物流配送園，一期總部項目占地738畝，總建筑面積不少于80萬平方米，總投資36.9億元。
仲量聯行的數據顯示，在跨境電商企業穩定的租賃需求帶動下，除個別城市外，華南五市非保稅物流倉庫空置率同比保持穩定，維持在3%-7.5%之間的低位。
據仲量聯行的數據，截至2024年末，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州的非保稅物流倉儲存量規模分別為378萬平方米、87萬平方米、471萬平方米、423萬平方米，203萬平方米，共1562萬平方米，按照上述35%的比例來看，跨境電商行業在華南五市的物流倉儲需求約547萬平方米。楊靳一表示，預計未來兩年跨境電商行業對非保稅物流倉儲的租賃需求還會增加。
不過，跨境電商向來也受地緣政治因素影響。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，地緣政治沖突和貿易保護主義導致的貿易摩擦影響到國際貿易的穩定，對跨境電商平臺的全球業務需求增長應持謹慎樂觀態度。跨境電商平臺的倉儲需求存在不確定性因素，但華南地區的產業鏈和供應鏈優勢有望繼續支持跨境電商企業在新興海外市場持續擴張，同步優化華南地區物流倉儲網絡布局。
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